Inwestycje Condo > Artykuły > Gwarantowana stopa zwrotu: zysk czy ryzyko?

Gwarantowana stopa zwrotu: zysk czy ryzyko?

Brzmi bardzo poważnie, niczym „być albo nie być”. Coraz więcej ofert inwestycyjnych na rynku nieruchomości pojawia się z hasłem gwarantowanej stopy zwrotu. Czym ona jest i co tak naprawdę oznacza?

 

Gwarantowana stopa zwrotu – to nic innego, jak stałe, pewne zyski wypłacane co miesiąc, liczone od danego pułapu (w skali roku) zainwestowanej kwoty. Zależnie od inwestycji (polityki inwestora) – raz są liczone od kwoty netto, którą należy wydać na zakup lokalu w stanie developerskim, a w innym przypadku od całkowitej kwoty netto zainwestowanej w zakup nieruchomości (wraz z kosztem wyposażenia oraz miejsca postojowego).

Klienci, którzy kupią nieruchomość z gwarantowaną stopą zwrotu, mają świadomość pewnych i równych przychodów co miesiąc. Doskonale znają koszty utrzymania, a więc szybko i sprawnie mogą wyliczyć, ile tak naprawdę zarabiają „na czysto”. To bardzo korzystne i komfortowe rozwiązanie szczególnie dla klientów, którzy kredytują zakup nieruchomości. Wówczas wiedzą, czy zobowiązanie kredytowe jest „pokrywane” przez zysk z wynajmu. Daje to idealne perspektywy do tworzenia dochodu pasywnego, jak również dla ich poczucia bezpieczeństwa pod kątem spłacalności zobowiązania kredytowego.

Takie rozwiązanie stwarza również duże możliwości nabywania nieruchomości przez osoby, które nie  mają na nie zasobów finansowych.

Dodatkową korzyścią wynikającą z posiadania apartamentu z gwarantowaną stopą zwrotu jest fakt, że tego typu lokale najczęściej są zlokalizowane w obiektach aparthotelowych bądź condohotelowych, co oznacza, że mieszczą się w obiektach z pełną i bogatą infrastrukturą. Budynki te zawierają baseny, restauracje, strefę spa, siłownie, itp. To wszystko wpływa na wartość nieruchomości i świadomość, że zainwestowane środki w zakup lokalu mają wysokie prawdopodobieństwo wzrostu wartości i potencjalnego zysku przy ewentualnej odsprzedaży. 

Ponadto każdy z klientów, który dokona zakupu apartamentu inwestycyjno-wakacyjnego, ma do niego dostęp (do własnego użytku) od 14 do 21-30 dni w ciągu roku.  Dzięki temu jego „wartość dodatnia” wzrasta. Oprócz stałej gwarancji zysku i regularnych wypłat z tego tytułu, właściciel zyskuje pobyt we własnym lokalu, który jest wart od dwóch do kilku tysięcy złotych a to oznacza „darmowe własne wakacje”.

Zatem widzimy same pozytywne elementy: stałe i równe wypłaty gwarantowanego zysku; potencjalny wzrost wartości nieruchomości;  darmowe wakacje i bezpieczeństwo transakcji (w przypadku kredytowania).

 

Czy są zatem minusy i ryzyko?

 

Niestety tak. I jest ono związane z samym operatorem obiektu, a zarazem gwarantem wypłaty zysku. Kiedyś powiedziałem: a kto jest gwarantem gwarancji zysku? I na tym polega ryzyko. Jeżeli mamy do czynienia z całkiem nowym podmiotem w tej dziedzinie, bez doświadczenia w budownictwie deweloperskim, a zarazem w zarządzaniu turystycznym, w świecie biznesu, to może powodować w nas pewne i zrozumiałe impulsy uwagi.


Jednakże dla naszego spokoju chciałbym nadmienić, że jeśli pewna instytucja/ przedsiębiorstwo zainwestowało z własnych środków „grube” miliony, by stworzyć sam projekt inwestycyjny/deweloperski (zakup gruntu, projekt budowlany oraz wykonawczy), ponadto pokryć minimum 30-60 proc. procesu budowlanego z własnych środków, to czy jej celem jest „położenie” dalszej współpracy? Ogłoszenie upadłości? Przecież wówczas może się okazać, że nie odzyska nawet własnych zainwestowanych środków.


Dlatego ewentualne ryzyko (na dzisiaj) może wiązać się z nagłym załamaniem ruchu turystycznego oraz biznesowego (szkoleń, konferencji, sympozjów itd.),  który mógłby spowodować  znaczący spadek przychodów z tytułu wynajmu. I to tworzy jedyne realne ryzyko –  stałe, pewne, niezależnego od nikogo.

Czy zatem w XXI w., w biegu do jak najwyższych zysków i przemyślanych działań, możemy mieć do czynienia z projektami, które są tworzone w celu „destrukcji”?  Bardzo w to wątpię. Brzmi to jak typowy i modny ostatnio „nonsens”.

Więcej na: www.msszulc.pl

MS Szulc


12.04.2019 r.

autor:
Michał Szulc

źródło:
MS Szulc Doradztwo i Zarządzanie, www.msszulc.pl